多种用地的交换模型
通过对两种用地的交换关系的分析，我们可以进一步推导多种用地的交换模型。
如果我们把社会经济活动中所有部门都按二叉树结构分类,形成用地分类二叉树，然后， 通过递归式反复运用两部门交换价值模型，最终得到所有商品的交换价值。下面举例说明：
图是一个三层二叉树结构图。 其中第一层的V1是根结点。心和V11 是V12 的两个子结点，处于第二层。第三层V111，V112，V121，V122是叶结点,分别代表4种用地类型。整个模型的运箅过程如下:首先利用两种用地模型求出V111和V112的商品的交换比率和比较价值；然后再根据产量加权平均得到结点V11的“标准商品”的比较价值，进而可得到V111和V112的商品与V111和V11的标准商品的交换比率。同样，我们也可以得到V12的标准商品的比较价值以及与V111和V112的商品的交换比率。对于第二层的结点和V12的两个标准商品,再利用两种用地模型，又可以得到根结点V1的总标准商品的比较价值及相关的交换比率。最后，利用已知的各个结点间的商品的交换比率,我们就可以求出任意两个商品间的交换比率，从而确定任意商品的社会价值。这一应用模型称作二叉树交换价值模型。利用这一模型，可以确定不同用地的停车泊位基准价格。
保证停车用地可持续发展的基准泊位测算方法
1.停车泊位的相对收入决定模型
如果假定用地I单位时间停车需求量为U11，其机会成本为它所放弃的经营收人U12,用地II单位时间停车需求量为U22，其机会成本为其所放弃的经营收入U22，假定两种地的单位时间内可增加的经营收入分别为CV1和CV2,则:停车泊位基准价格的相对收人差别可用式表示：
RI1,2 =CV1 · U11/CV2 · U22
式中，单位时间停车需求量可以利用其与停车产生率的关系比较便捷地算得，对于停车产生率，可取接近高峰时刻的吸引产生率计算较为稳妥。
对于各种用地的经营收入水平，由于城市内的各单位管理水平的差异，事实上各单位的差别是很大的，对于本模型来讲，以取全社会平均水平为佳。
2.不同用地收入差距的分析
由于受数据来源限制，要想获得城市由各种用地的经营收入水平有一定困难。
中国目前土地的所有权归国有，土地的使用权是由国家调拨的。土地使用者获得土地的方式如图所示。
由于竞争出让所占土地出让比例偏低，故土地资源市场调节律较低,其地价一般与将来的 开发后土地收益率关系不大。但是，目前已有一些土地采用了协议出让,招标出让和拍卖出让的方式，根据中国社会科学院财贸经济研究所1994年对269宗土地出让的分析，发现各种用地性质的平均地价如表6-1所示。与之对应，世界上一些特大城市的地价对比如表6-2所示
| 用地性质 | 单位(幅） | 面 积 | 地 价 | 平均地价 | ||
| m2 | % | 万元 | % | 元/m2 | ||
| 商业 | 87 | 439 587 | 6 | 26 123 | 594 | |
| 住宅 | 57 | 423 486 | 5 | 37 180 | 19 | 878 |
| 综合 | 44 | 259 172 | 3 | 33 849 | 27 | 1306 |
| 办公 | 13 | 43 890 | 1 | 1 567 | 25 | 357 |
| 工业 | 64 | 6 835 428 | 85 | 36 329 | 53 | |
| -63 | (1 473 794) | (29 843) | -202 | |||
| 1 | 3 178 | 339 | 1 066 | |||
| 事业 | 1 | 7293 | 156 | 214 | ||
| 绿化 | 2 | 5 802 | 61 | 105 | ||
| 未标明用地性质 | 269 | 8 011 834 | 100 | 136 707 | 171 | |
| 合计 | -268 | (2 656 199) | (130 223) | 100 | -490 | |
| 序号 | 国名及地区名 | 城市名 | 地 价 | |||
| 商级住宅地价 | 一般住宅地价 | 商业用地地价 | 最高地价 | |||
| 1 | 加拿大 | 温哥华 | 252 | 168 | 623 | 4488 |
| 2 | 美国 | 旧金山 | 108 | 102 | 4 306 | 10 764 |
| 3 | 美国 | 洛杉矶 | 67 | 68 | 1 884 | 4306 |
| 4 | 韩国 | 汉城 | 409 | 298 | 9 430 | 12 035 |
| 5 | 台湾 | 台北 | 1 086~1 224 | 883 | 2901 ~ 3343 | 9 082 |
| 6 | 新西兰 | 惠灵顿 | 58 | 20 | - | 138 |
| 7 | 澳大利亚 | 悉尼 | 122 | 55 | 10 514 | - |
| 8 | 日本 | 东京 | 4 198 | 1 562 | 64S4 | 55 153 |
| 9 | 日本 | 大阪 | 2 076 | 829 | — | 31 450 |
| 10 | 法国 | 巴黎 | 1 602 | — | - | 2 861 |
| 11 | 英国 | 伦教 | - | 16.9(英镑/m2) | 68(1902年) | - |
| 12 | 德国 | 法兰克福 | 228- 102 | 188-102 | 1019-1 669 | 3 162 |
我国各城市各种用地的地价水平，一般与表中不同,还会由于所处城市中心的程度存在着阶差地价。但可以以上二表的差异作为参照，选取市内典型用地，测算出单位面积的标准收益，再依据式(6*7)计算出各种用地的单位泊位相对差距和不同城市用地区域的标准价格。
由于这一测算是政策性很强的工作，本章仅提出了方法要点,具体测算还要有关城市组织具有权威机构参与，并规范方法，细分地区。在此基础上，制定出各种用地停车泊位的基准价格，通过经济手段制约停车用地的流失，使之走上可持续发展的道路。
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